Konut fiyatları yüzde 50 düşecek iddiası: “Emlak balonu 2008’den daha büyük”

*Eski banka yöneticisi ve ekonomist Radu Georgescu, Romanya’daki konut piyasasının ciddi şekilde aşırı değerlenmiş olduğunu savunarak, konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde yüzde 50’ye kadar gerileyebileceğini öne sürdü

BÜKREŞ – Romanya’da konut piyasasına ilişkin dikkat çekici bir değerlendirme yapan ekonomist ve eski banka yöneticisi Radu Georgescu, ülkedeki emlak sektöründe oluşan balonun 2008 küresel finans krizinden önceki döneme göre daha büyük olduğunu iddia etti.

Sosyal medya hesabından yaptığı paylaşımda Georgescu, konut fiyatlarının yüzde 50’ye kadar düşebileceğini belirterek, bu görüşünü 2008-2011 yılları arasında General Electric Romanya’nın finans bölümünde üst düzey yönetici olarak görev yaptığı dönemde edindiği deneyimlere dayandırdı.

MEVCUT BALONUN 2008’E GÖRE DAHA BÜYÜK OLDUĞUNU SAVUNDU

Georgescu’ya göre Romanya ekonomisindeki yapısal sorunlar, konut piyasasında sürdürülebilir olmayan fiyat artışlarına yol açtı. Ekonomist, mevcut emlak balonunun 2008 krizinden önceki döneme kıyasla daha büyük olduğunu savunurken, bunun temel nedenlerini düşük gelirler, yüksek kredi maliyetleri, nüfus kaybı ve konutların erişilebilirlik sorunu olarak sıraladı.

DÜŞÜK GELİRLER VE YÜKSEK VERGİ YÜKÜ

Georgescu, Romanya’nın Avrupa Birliği’nde net ortalama maaş bakımından son sıralarda yer aldığını belirterek, çalışanların brüt gelirlerinden yapılan yüksek kesintilerin vatandaşların alım gücünü önemli ölçüde azalttığını ifade etti.

Ekonomiste göre yüksek vergi yükü, hane halklarının konut satın alma kapasitesini zayıflatırken, mevcut fiyat seviyelerinin sürdürülebilirliğini de sorgulatıyor.

ROMANYA AVRUPA’NIN EN YÜKSEK KONUT KREDİSİ FAİZLERİNE SAHİP

Analizde öne çıkan bir diğer unsur ise konut kredilerindeki faiz oranları oldu. Georgescu, Romanya’daki ortalama konut kredisi maliyetinin Avrupa’nın en yüksek seviyeleri arasında bulunduğunu belirtti.

Ekonomistin verdiği örneğe göre, 100 bin euroluk 30 yıllık bir kredi için Romanya’da ödenecek toplam faiz yaklaşık 195 bin euroya ulaşırken, Bulgaristan’da aynı kredi için bu rakam yaklaşık 57 bin euro seviyesinde kalıyor. Böylece Romanyalı bir kredi kullanıcısı, Bulgaristan’daki bir tüketiciye kıyasla yaklaşık 3,4 kat daha fazla faiz ödüyor.

NÜFUS AZALIYOR, BOŞ KONUT SAYISI ARTIYOR

Georgescu, Romanya’nın son 20 yılda Avrupa’da en fazla nüfus kaybı yaşayan ülkelerden biri olduğunu vurgulayarak, buna rağmen ülkede çok sayıda konutun boş durumda bulunduğunu söyledi.

Ekonomiste göre, ülkedeki konutların yaklaşık yüzde 25’i kullanılmıyor. Bu durumun özellikle büyük şehirlerde arz-talep dengesini bozabilecek önemli bir unsur olduğuna dikkat çekildi.

KONUTLAR ORTALAMA GELİRLİ VATANDAŞ İÇİN ERİŞİLEMEZ HALE GELDİ

Georgescu, uluslararası kabul gören kriterlere göre bir hanenin konutla ilgili aylık giderlerinin net gelirinin yüzde 30’unu aşmaması gerektiğini hatırlattı.

Romanya’daki ortalama net maaşın yaklaşık 653 euro seviyesinde olduğunu belirten ekonomist, bu hesaba göre aylık konut giderlerinin 196 euroyu geçmemesi gerektiğini ifade etti. Ancak mevcut kredi taksitleri ve kira bedellerinin bu seviyelerin oldukça üzerinde bulunduğunu kaydetti.

“BATI AVRUPA İLE KIYASLAMA GERÇEĞİ YANSITMIYOR”

Ekonomist, son yıllarda emlak fiyatlarındaki yükselişin önemli ölçüde beklentiler ve spekülasyonlarla desteklendiğini savundu.

Romanya’daki konut fiyatlarının Almanya ve Fransa gibi ülkelerle kıyaslanmasının yanıltıcı olduğunu belirten Georgescu, bu ülkelerde net maaşların Romanya’ya göre 4-5 kat daha yüksek, mortgage faizlerinin ise 2-3 kat daha düşük olduğuna dikkat çekti.

SOSYAL MEDYADA TARTIŞMA BAŞLATTI

Kısa sürede yüz binlerce görüntülenmeye ulaşan paylaşım, sosyal medyada geniş yankı uyandırdı.

Bazı kullanıcılar konut fiyatlarının gelir seviyelerine göre aşırı yükseldiğini ve bir düzeltmenin kaçınılmaz olduğunu savunurken, bazıları ise Romanya’da gerçekleştirilen işlemlerin büyük bölümünün kredi kullanılmadan yapıldığını belirterek yüzde 50’lik bir düşüş senaryosunun gerçekçi olmadığını ifade etti.

Diğer yorumlarda ise piyasada önemli miktarda nakit sermaye bulunduğu, olası bir düşüşte yatırımcıların devreye girerek fiyatlardaki sert gerilemeyi sınırlayabileceği görüşü öne çıktı.

Rumen basınında yer alan haberlere göre uzmanlar, konut piyasasında bir düzeltme ihtimalinin tamamen göz ardı edilemeyeceğini ancak yüzde 50 seviyesinde bir değer kaybının gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin ekonomik büyüme, faiz oranları, nüfus hareketleri ve yatırımcı davranışları gibi çok sayıda faktöre bağlı olacağını belirtiyor.