Romanya’da Gayrimenkul ve İnşaat Sektöründe Yeni Dönem

Yeni İmar Kanunu yatırımcıya ne getiriyor?

Premier Vision

Romanya’da şehircilik, inşaat ve gayrimenkul geliştirme alanındaki kuralları yeniden düzenleyen 169/2026 sayılı Kanun, 10 Ağustos 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlandı. Yeni düzenleme 25 Ağustos 2026 tarihinde yürürlüğe girecek.

Kanun; arazi sahiplerini, gayrimenkul yatırımcılarını, müteahhitleri ve proje aşamasında konut veya iş yeri satın almayı düşünen vatandaşları yakından ilgilendiriyor.

Yeni dönemin temel mesajı oldukça açık: Gayrimenkul projelerinde daha güçlü mali yapı, daha sıkı denetim ve daha şeffaf para yönetimi isteniyor.

Yeni altyapı vergileri gündeme geliyor

Şehir dışında bulunan bir arazinin konut veya ticari proje yapılması amacıyla şehir imar sınırları içine alınması hâlinde yeni yerel vergiler uygulanabilecek.

Bu vergiler; yol, su, kanalizasyon, elektrik, okul, sağlık merkezi, park ve diğer sosyal ihtiyaçların karşılanmasında kullanılacak.

Vergi yalnızca yeni imar planını hazırlatan yatırımcıdan değil, yapılan düzenleme sayesinde arsası değer kazanan diğer mülk sahiplerinden de alınabilecek.

Ancak bu verginin oranı ve hesaplama yöntemi henüz kesinleşmiş değil. Maliye Bakanlığının Vergi Kanunu’nda gerekli değişiklikleri hazırlaması, ardından belediyelerin uygulamaya ilişkin kararlar alması bekleniyor.

Bu nedenle yatırımcıların arazi satın alırken yalnızca satış bedeline bakması artık yeterli olmayacak. Altyapı yatırımları ve gelecekte doğabilecek yerel vergiler de maliyet hesabına eklenmeli.

Ruhsatsız binaların vergisi iki katına çıkacak

Belediye tarafından ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğu tespit edilen binaların emlak vergisi yüzde 100 artırılacak. Başka bir ifadeyle, bina vergisi iki katına çıkacak.

Artırılmış vergi, yapı yasal hâle getirilene veya ruhsatsız bölüm kaldırılana kadar devam edecek.

Burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: İki kat vergi ödemek binayı yasal hâle getirmeyecek. Ayrıca uygulanabilecek diğer cezaları ve yapının kaldırılması riskini de ortadan kaldırmayacak.

Bu nedenle bina, arsa veya gayrimenkul sahibi bir şirket satın alınmadan önce ruhsat, tapu, kadastro ve mevcut yapının birbiriyle uyumlu olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli.

İnşaat süresi yalnızca bir kez uzatılabilecek

İnşaat çalışmalarının ruhsatta belirtilen süre içinde tamamlanamaması durumunda, sürenin bitmesinden en az 15 iş günü önce uzatma başvurusu yapılabilecek.

Uzatma yalnızca bir kez ve en fazla 12 ay için verilecek. Bunun karşılığında ilk ruhsat harcının yüzde 30’u kadar ek ücret ödenecek.

Bu düzenleme, yatırımcıların inşaat takvimini, finansmanı ve yüklenici sözleşmelerini daha dikkatli planlamasını zorunlu hâle getiriyor.

Müşteri avansları başka projelere aktarılamayacak

Proje aşamasında konut veya iş yeri satın alan müşterilerden alınan avanslar, yalnızca ilgili proje için açılan ayrı bir banka hesabında tutulacak.

Bu paralar şirketin başka giderlerinde veya farklı bir projenin finansmanında kullanılamayacak. Harcamalar, yetkili şantiye sorumlusunun onayıyla yapılabilecek.

Taşıyıcı sistem çalışmaları için satış bedelinin en fazla yüzde 25’i kullanılabilecek. Bu bölüm tamamlandıktan sonra tesisat işleri için en fazla yüzde 20 oranında ödeme yapılabilecek.

Avansların amacı dışında kullanılması hâlinde geliştirici şirkete, bir önceki yıl cirosunun yüzde 1’i oranında para cezası uygulanabilecek. Fiilin suç oluşturması durumunda ayrıca ceza soruşturması da gündeme gelebilecek.

Bu kuralların önemli bir bölümü, 2025 yılında yürürlüğe giren ve kamuoyunda “Nordis Yasası” olarak bilinen 207/2025 sayılı Kanun’la getirilmişti. Dolayısıyla avanslara ilişkin yüzde 25 ve yüzde 20 sınırları tamamen yeni değil. Mevcut düzenlemeler ile yeni İmar Kanunu birlikte değerlendirilmelidir.

Premier Vision’ın değerlendirmesi

Yeni kanun, Romanya gayrimenkul piyasasında “önce arsayı satın alalım, izin ve altyapıyı sonra çözeriz” anlayışını daha riskli hâle getiriyor.

Bundan sonra bir arsanın gerçek maliyeti yalnızca satın alma fiyatıyla ölçülmeyecek. Altyapı giderleri, yerel vergiler, ruhsat süresi ve finansman şartları da yatırım kararının önemli bir parçası olacak.

Premier Vision olarak yatırımcılara dört temel konuda dikkatli olmalarını öneriyoruz:

• Arazi satın alınmadan önce imar ve altyapı maliyetlerinin araştırılması,

• Mevcut binaların ruhsat, tapu ve kadastro durumunun kontrol edilmesi,

• İnşaat ve ruhsat sürelerinin düzenli olarak takip edilmesi,

• Her proje için ayrı banka hesabı ve şeffaf ödeme sistemi kurulması.

Yeni düzenleme, hazırlıksız yatırımcı için ek maliyet ve risk yaratabilir. Ancak doğru araştırma yapan, finansmanını sağlam kuran ve mevzuata uygun hareket eden yatırımcılar için daha güvenli ve daha düzenli bir piyasanın kapısını da açabilir.

Kısacası, yeni dönemde gayrimenkulde başarı yalnızca doğru arsayı bulmaya değil, doğru hukuki ve mali hazırlığı yapmaya da bağlı olacak.

Kaynaklar

1. Romanya Resmî Gazetesi, Birinci Kısım, 10 Ağustos 2026 tarih ve 661 sayılı nüsha: 169/2026 sayılı Arazi Planlaması, Şehircilik ve İnşaat Kodu Hakkında Kanun.

2. Romanya Adalet Bakanlığı Mevzuat Portalı: 169/2026 sayılı Kanun ve yeni Kod.

3. Romanya Mimarlar Odası: Yeni İmar ve İnşaat Kodu hakkındaki 11 Ağustos 2026 tarihli bilgilendirme.

4. Romanya Adalet Bakanlığı Mevzuat Portalı: 207/2025 sayılı Kanun.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki veya vergisel danışmanlık niteliği taşımaz. Yerel altyapı vergisinin oranı ve uygulama yöntemi, ilgili vergi düzenlemeleri ve belediye kararları yayımlandıktan sonra proje bazında ayrıca değerlendirilmelidir.